Fast jede zehnte Rechtsberatung dreht sich um Mieterhöhungen auf die so genannte ortsübliche Vergleichsmiete. Das ist die Durchschnittsmiete für vergleichbare Wohnungen vor Ort. Nach den Erfahrungen des DMB-Mietervereins Kempten sind viele dieser Mieterhöhungen unzulässig, fehlerhaft begründet oder einfach zu hoch:

Mieterhöhungen müssen schriftlich erfolgen und von allen Vermietern unterschrieben werden. Auch Textform, also die maschinelle Unterschrift, ist zulässig.

Der Vermieter muss die so genannte Jahressperrfrist einhalten. Frühestens ein Jahr nach dem Einzug oder seit der letzten Mieterhöhung darf den Mietern eine erste bzw. neue Mieterhöhung zugeschickt werden.

Zu beachten ist auch die Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen. Aber auch das nur, wenn mit den Mieterhöhungen nicht die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten wird.

Vergleichsmietenerhöhungen sind ausgeschlossen, wenn die Vertragsparteien einen Staffel- oder Indexmietvertrag oder einen Zeitmietvertrag mit einer festen Miete abgeschlossen haben.

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss begründet werden. Hinweise auf allgemein gestiegene Preise, Preisübersichten von Maklern usw. reichen nie. Als Begründungsmittel akzeptiert das Gesetz nur Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen. Existiert vor Ort ein so genannter qualifizierter Mietspiegel, muss der Vermieter seine Mieterhöhungserklärung mit diesem Zahlenwerk begründen. Stützt er seine Mieterhöhung auf Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten, muss er dem Mieter zumindest zusätzlich die Zahlen des qualifizierten Mietspiegels mitteilen.

Mieter, die die Mieterhöhungserklärung des Vermieters erhalten, haben ausreichend Zeit zu prüfen, ob sie der Erhöhung zustimmen oder nicht. Ihnen steht – so der DMB-Mieterverein Kempten – eine Überlegungsfrist zu. Die läuft den Rest des Monats, in dem das Mieterhöhungsschreiben angekommen ist, und zusätzlich noch zwei weitere Monate.

Stimmt der Mieter der Mietererhöhung nicht zu, muss der Vermieter klagen, wenn er seine Mietererhöhung durchsetzen will. Hierfür hat er drei Monate Zeit.
 

Zeitmietverträge, in denen eine bestimmte Mietvertragsdauer festgelegt wird, müssen von beiden Vertragspartnern eingehalten werden. Auch Mieter können diesen Vertragstyp nicht während der Laufzeit kündigen. Nach Angaben des DMB-Mietervereins Kempten muss bei Zeitmietverträgen nach Paragraph 575 Bürgerliches Gesetzbuch neben dem Vertragsbeginn und dem genauen Vertragsende auch ein konkreter Befristungsgrund im Vertrag angegeben sein.

Fehlt dieser Hinweis, hat dies – so der DMB-Mieterverein Kempten - zur Konsequenz, dass der Vertrag rechtlich wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt wird. Das bedeutet, der Mieter kann einen derartigen Vertrag jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, also mit Dreimonatsfrist, kündigen.

Drei denkbare Befristungsgründe nennt das Gesetz:

Der Vermieter will die Wohnung nach Ablauf der Befristung selber nutzen, Eigenbedarf;

• er will die Wohnung abreißen, so umfassend umbauen oder sanieren, dass hier nicht mehr gewohnt werden kann oder
• er will die Wohnung – wie früher auch schon – wieder an einen Angestellten seiner Firma vermieten.

Haben Mieter und Vermieter einen derartigen Zeitmietvertrag mit Begründung vereinbart, muss der Mieter am Ende der Laufzeit ausziehen. Er kann sich nicht auf irgendwelche Schutzrechte berufen.